La reciente reglamentación del Decreto 406/2026 representa un cambio significativo en el panorama tributario del mercado inmobiliario argentino. Este decreto, que reglamenta los beneficios de la Ley 27.802, introduce exenciones en el impuesto a las ganancias para ciertas rentas y operaciones inmobiliarias, con efectos retroactivos al 1 de enero de 2026.
Objetivos de la Reforma
La medida tiene como objetivo principal incentivar la inversión privada, ampliar la oferta de viviendas y reducir la carga tributaria que ha afectado históricamente a propietarios e inversores. Este enfoque busca no solo mejorar la rentabilidad de las inversiones, sino también fomentar un entorno más favorable para el desarrollo del sector inmobiliario.
Exenciones Introducidas
La reforma introduce dos exenciones clave:
- Exención sobre Alquileres: Las rentas obtenidas por el alquiler de inmuebles destinados a vivienda quedan exentas del impuesto a las ganancias, siempre que el locador sea una persona física o sucesión indivisa, sin importar la cantidad de inmuebles que alquile.
- Exención sobre Venta de Inmuebles: Se eximen los resultados obtenidos por la venta o transferencia de inmuebles para personas físicas o sucesiones indivisas no habitualistas, tanto residentes como no residentes.
Comparativa Antes y Después de la Reforma
Antes de la reforma, los propietarios debían incluir los ingresos por alquileres en su declaración jurada, tributando según su escala correspondiente. Con la nueva normativa, los ingresos por alquileres destinados a vivienda quedan exentos, lo que representa un alivio fiscal significativo.
En cuanto a la venta de inmuebles, anteriormente, las ganancias obtenidas estaban gravadas, mientras que ahora, las operaciones ocasionales no tributan por la ganancia obtenida.
Impacto en la Rentabilidad de Inversiones Inmobiliarias
La reforma tiene un impacto directo en la rentabilidad de las inversiones. Por ejemplo, un inversor que adquiere un inmueble por $80.000.000 y lo alquila por $600.000 mensuales, antes de la reforma, debía pagar aproximadamente $2.520.000 anuales en impuestos sobre alquileres. Con la nueva exención, este monto se elimina, aumentando el ingreso neto anual por alquiler a $7.200.000.
Además, al momento de la venta, el impuesto sobre la ganancia de venta, que antes era de aproximadamente $6.000.000, también queda exento, lo que incrementa el cobro neto por venta a $120.000.000.
Consecuencias de la Reforma
La reglamentación proporciona mayor seguridad y previsibilidad para los contribuyentes, disminuyendo la litigiosidad relacionada con la determinación del impuesto. También se espera un aumento en la formalización de contratos y operaciones, así como un incremento en la oferta de inmuebles en el mercado locativo.
Desde un punto de vista económico, se anticipa una mayor rentabilidad neta de los alquileres y un incremento en el atractivo de la inversión inmobiliaria frente a otras alternativas. Esto podría resultar en una revalorización de activos residenciales destinados a renta.
Consideraciones para Monotributistas
Los contribuyentes adheridos al monotributo que desarrollen actividades de locación continuarán tributando según las reglas del régimen simplificado. Sin embargo, la nueva exención en el impuesto a las ganancias es relevante si el contribuyente excede los parámetros del régimen o tiene otras actividades alcanzadas por el impuesto.
